2026 재개발ㆍ재건축ㆍ리모델링 세무실무

정비사업 현장에서 반복되는 조세·회계 혼란을 짚고, 이론과 실무 사이의 괴리를 해소하기 위해 기획된 실무 지침서다. 잦은 법령 개정과 불확실한 유권해석 속에서 조합과 시공사, 세무 전문가들이 겪는 부담을 현실적으로 짚으며, 현장에서 바로 적용할 수 있는 기준과 판단의 틀을 제시한다.



국·공유지 대체 공급 건축물의 부가가치세, 조합임원 보수 과세, 이주비 대출이자 성격, 발코니 확장 및 무상옵션, 도급계약 항목 검토 등 최근 국세청 조사에서 쟁점이 된 주요 사례들을 중심으로 정리했다. 리모델링사업 공통매입세액공제, 원시취득 과세표준, 종합부동산세 제외 여부 등 향후 문제될 수 있는 핵심 이슈까지 폭넓게 다룬다.



단순한 법령 해설을 넘어 변화하는 제도 환경 속에서 실무자가 판단할 수 있는 구체적 기준을 제시하며, 재개발·재건축 현장의 조합 관계자와 세무·회계 전문가에게 필요한 실전 지식을 담았다. 복잡한 정비사업 세무회계를 정리하는 실질적인 가이드다.



정비사업은 고도의 전문성을 요하는 분야임에도 불구하고, 잦은 법령 개정과 조세 법의 미비로 인해 실무 현장에서는 여전히 많은 혼란이 존재합니다. 특히 조세와 회 계 부분은 사업의 복잡성과 특수성으로 인해 이론과 실제 현장 사이에 괴리가 발생하 는 경우가 잦습니다.



과세관청의 공식적인 견해 유보가 장기화되거나 불확실한 유권해석에 의존해야 하는 상황은 조합, 시공사, 세무회계 전문가 모두에게 큰 부담이 되어 왔습니다. 다행히 최근 학계와 조세 전문가들의 끊임없는 연구, 새로운 판례 및 입법 과정을 통해 이러 한 불확실성이 점차 해소되고 있으나, 여전히 실무자들에게는 명확한 가이드라인이 절실한 상황입니다. 본서는 이러한 실무적 갈증을 해소하고자 기획되었습니다. 단순 히 법령을 나열하는 수준을 넘어, 현장에서 즉시 활용 가능한 실전 지식을 전달하는 데 초점을 맞추었습니다.



최근 국세청 조사 과정에서 추징이 이루어졌던 부분과 향후 쟁점이 될 수 있는 사항 은 다음과 같습니다.

① 정비구역 내 국·공유 종전부동산을 대신하여 공급하는 건축물에 대한 부가가치세 과세 (대가성 유무 판단)

② 조합임원 퇴직금 및 상여금 규정 유무에 따른 과세

③ (가칭)추진위원회 기간 중 사용된 기간비용의 인정 범위

④ 조합원 이주비 대출이자 대납액에 대한 성격(출자금의 반환, 배당 여부)

⑤ 조합원에게 공급하는 발코니 확장용역 및 가전 등 무상옵션에 대한 성격

⑥ 시공사 도급계약서상 구성 항목의 면밀한 검토 요구 (분양수수료, 조합원 공급 발코니·가전, 철거공사비 등)

⑦ 리모델링사업에서의 공통매입세액공제 (매도청구 취득 주택분)

⑧ 건축물 원시취득에 따른 과세표준 구성항목

⑨ 주택건설사업을 위하여 취득한 주택에 대한 종합부동산세 과세 제외 여부 (취득 후 3년내 미멸실 주택에 대한 부득이한 사유)



본서는 재개발·재건축 현장의 일선에 계신 조합 관계자들과 세무·회계 전문가들에게 든든한 나침반이 되기를 희망합니다. 끊임없이 변화하는 제도 환경 속에서도 본서가 제공하는 실무적 정보가 여러분의 세무회계 업무 수행에 실질적인 도움이 되기를 진 심으로 기원합니다.



마지막으로, 출간을 허락하신 더존테크윌의 김진호 대표님, 편집에 고생하신 이태 동 이사님과 경정암 부장님, 그리고 공저자의 사랑하는 가족 모두에게 고마움을 전합 니다.



2026.3. 공저자 김영인·김종택 씀